# 关于父母为孙子上学与子女拟定房产代持协议的合法性分析 ## ⚠️核心结论：大概率无效且风险极高！ 这类协议本质上属于"借名登记"行为，在我国法律框架下存在重大瑕疵。根据《民法典》物权编规定，不动产权属以登记为准，但法院会穿透表面形式审查真实意思表示和实际出资情况。 --- ### 🔍具体法律障碍包括： 1️⃣ **违背公序良俗原则** ✅ 教育部门对学区房资格审核日趋严格，通过虚假过户获取入学名额已被多地认定为欺诈行为（如北京海淀区法院典型案例）。这种以合法形式掩盖非法目的的操作，可能导致协议自始无效。 2️⃣ **物权归属争议频发** 👉 即便签有私下协议，一旦代持人发生债务危机、离婚析产或意外身故，涉案房产将被视为其遗产/夫妻共同财产处置，孙子家庭维权难度极大。最高人民法院曾发布指导案例明确：借名买房不得对抗善意第三人。 3️⃣ **政策执行层面受阻** 🏫 现在热门学校普遍要求查验实际居住证明（水电费账单、户口本连续居住记录等），单纯产权过户而无实际入住的情况难以通过审核。深圳等地已实行"六年一学位"制度进一步封堵漏洞。 --- ### ⚖️替代方案建议： | 可行路径 | 操作要点 | 优势 | |---------|----------|------| | **使用权授权模式** | 签订长期无偿使用合同+公证 | 保留所有权同时允许实际居住 | | **赠与附义务约定** | 明确约定受赠财产用于教育支出 | 部分地方认可附条件的赠与效力 | | **租赁备案登记** | 办理正规房屋租赁手续 | 可作为辅助证明材料 | --- ### 💡重要提醒： ❗️实践中已有多起类似案例判决代持协议无效，例如杭州某案中祖父母试图要回借名给孙辈的学区房，因无法证明当初合意的真实性而败诉。建议优先通过合法途径解决入学需求，如尽早迁移户籍至房产地址实现人户一致。 > 注：本文不构成法律意见，个案情况复杂多变，务必咨询当地资深房产纠纷律师进行合规架构设计。

房产代持协议是指房产的实际所有权人（委托人）与名义上的所有权人（受托人）之间签订的协议，约定由受托人代替委托人持有房产，以实现特定的目的，如规避限购政策、方便贷款等。这种协议在法律上通常被认为是有效的，但需要满足一定的条件。 首先，房产代持协议必须是双方自愿签订的，不存在欺诈、胁迫等情形。其次，协议的内容应当明确，包括房产的具体信息、代持期限、双方的权利和义务等。此外，还需要考虑当地的法律法规对房产代持的限制和规定。 在为孙子上学而拟定房产代持协议的情况下，如果协议符合上述条件，并且不违反相关法律法规，那么该协议通常是合法有效的。然而，需要注意的是，由于房产代持涉及产权归属的问题，因此在实际操作中可能会遇到一些风险和挑战，如受托人擅自处分房产、代持期限届满后产权归属不清等。因此，在签订此类协议时，建议咨询专业律师的意见，以确保协议的合法性和自身的权益得到保障。