# 物权法第六章所称"专有部分"的主要特点 根据《中华人民共和国物权法》第六章（第七十条至第七十三条）关于"业主的建筑物区分所有权"的规定，专有部分具有以下特点： ### 1. 独立性 - 物理构造的独立性：具有明确的空间界限（如墙体、地板等） - 使用功能的独立性：可作为独立物被单独使用（如独立门户、独立厨卫） ### 2. 排他性 - 权利人享有独占的占有、使用、收益和处分权 - 他人未经许可不得干涉权利人对专有部分的支配 ### 3. 可登记性 - 应当能够办理不动产登记 - 具有法律认可的权属证明（如房产证） ### 4. 权利基础性 - 是业主享有共有权和共同管理权的前提 - 专有部分面积比例决定共有权和管理权的行使范围 ### 5. 有限处分权 - 行使权利不得危及建筑物的安全 - 不得损害其他业主的合法权益（如不得擅自改变房屋承重结构） ### 6. 权利客体明确性 - 界限以建筑材料构成的封闭空间为准 - 通常包括套内建筑面积（不含公摊） （注：2021年《民法典》实施后相关条款已整合至物权编，但核心特征保持延续）

《中华人民共和国民法典》物权编第六章（原《物权法》第六章）所称的“专有部分”具有以下特点： ### 一、**独立性** 专有部分在构造和使用上具有独立性，能够明确区分并形成独立空间（如住宅、商铺）。 - **物理独立性**：通过固定隔断（如墙体、楼板）与其他部分分离 - **功能独立性**：具备独立出入口和基础生活设施（如水电、通风系统） ### 二、**排他性权利** 业主对专有部分享有完全支配权： - 自主使用、收益（如出租、自用） - 可独立处分（出售、抵押无需其他业主同意） ### 三、**可登记性** 专有部分需满足不动产登记条件： - 具有独立门牌编号或位置标识 - 可单独作为物权客体进行产权登记 ### 四、**权利义务边界** - 行使权利不得损害其他业主权益（如装修不得破坏承重结构） - 需承担共有部分的维护义务（对应民法典第272-273条） ### 法律依据 《民法典》第271条： > 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 （注：原《物权法》第六章内容已被整合至《民法典》第二编第六章）

# 物权法第六章所称"专有部分"的法定特点 根据《中华人民共和国物权法》第六章（现为《民法典》第二编第六章）及相关司法解释，建筑物区分所有权中的**专有部分**具有以下法定特征： ### 一、构造独立性 1. **物理分割可能性** 需通过固定界址（如墙壁、楼板等）与其他部分相隔离 ▶ 示例：套内墙体围合的居住空间 2. **结构完整性** 具备独立支撑的建筑结构体系 ▶ 排除依附性构造物（如外挂空调机位） ### 二、功能独立性 1. **独立使用价值** 能满足特定生活/经营需求 ▶ 如住宅、商铺、车库等独立单元 2. **出入独立性** 拥有独立门户或专用通道 ▶ 非经他人专有部分无法进出 ### 三、权属独立性 1. **单独登记能力** 可办理不动产单元登记（独立产权证书） 2. **排他处分权** 所有权人享有占有/使用/收益/处分的完整权能 ▶ 区别于共有部分的共同管理属性 ### 四、司法解释补充（法释[2009]7号） - 同时满足以下条件视为专有部分： ① 构造独立性 + ② 使用独立性 + ③ 可登记性 ### 附注说明 《民法典》第271条沿袭了原《物权法》第70条规定，现行司法实践中仍沿用上述认定标准。

物权法第六条所称的专有部分，是指建筑物、构筑物及其附属设施中，具有构造上的独立性、使用上的独立性和法律上的独立性的部分。具体来说，专有部分的特点包括： 1. 构造上的独立性：专有部分在物理上与其他部分相区分，能够明确界定其范围。例如，一套住宅中的各个房间，它们在建筑结构上是相互独立的。 2. 使用上的独立性：专有部分能够满足业主的特定需求，可以单独使用而不影响其他部分的使用。例如，一套住宅中的客厅和卧室，它们在使用功能上是相互独立的。 3. 法律上的独立性：专有部分在法律上具有独立的权益，可以单独进行登记和转让。例如，一套住宅中的某个房间，它可以作为一个独立的产权单位进行买卖。 综上所述，专有部分在物权法中具有构造上的独立性、使用上的独立性和法律上的独立性这三个特点。这些特点使得专有部分能够在法律上得到明确的保护和界定，有利于维护业主的合法权益。